אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין
אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין: כך הופכים את עתודות הקרקע שמסביב לתל-אביב להזדמנות הנדל”ן הבאה
תל-אביב צומחת כלפי מעלה – אבל הקרקע שמסביבה צומחת בערך
הנתונים היבשים ברורים: שטח השיפוט של תל-אביב-יפו כמעט שלא השתנה מאז שנות החמישים, בעוד הביקוש למגורים, משרדים ומסחר מזנק בכל שנה. תוסיפו לכך הגירה חיובית של צעירים, סטארט-אפים ותיירים – וקיבלתם עיר שמתרחבת לגובה, אך מתקשה למצוא מקום על הקרקע. בדיוק כאן נכנסות לפעולה טבעת הערים שמקיפה את המטרופולין: בת-ים, חולון, ראשון לציון, פתח-תקווה, רמת-השרון ונתניה. במרחק נסיעה קצר ברכבת קלה או בקו המטרו העתידי מגלים משקיעים פיסות אדמה נדירות שמחכות לליטוש.
חותם
מיקום, נגישות ותחבורה חכמה – כל המרכיבים מתיישרים
רכבת ישראל מקצרת את הזמנים: 17 דקות מראשון לציון-מערב למרכז עזריאלי ו־12 דקות מנתניה-ספיר ללב דיזנגוף. נתיבים מהירים בכביש 20 ובכביש 4 מוסיפים אלטרנטיבה לאלו שעדיין מעדיפים רכב. כאשר משרד התחבורה משדרג את מערך האוטובוסים ואת שבילי האופניים המחברים בין תל-אביב לערי הלוויין, הקרקע במרחק 15–25 ק"מ מהעיר הלבנה מקבלת יתרון כפול: זמן נסיעה קצר ותג מחיר נמוך משמעותית מאשר בשדרות רוטשילד.
אקולוגיה, קהילה וחדשנות – לא רק “תכנית בניין עיר”
מהפכת העירוניות החדשה שוטפת את האזור: עירוב שימושים, בנייה ירוקה ופארקים לינאריים לצד ערוצי נחל משוקמים. חברות יזמיות שהבינו את הסנטימנט הציבורי משנות כיוון מתכניות מגדלים גרידא, ויוצרות רובעים עם מרכז קהילתי, כיתות גן במרחק הליכה ושבילי הליכה מוצלים. הן יודעות שהמשאב הנחשק ביותר לתושב תל-אביבי צעיר הוא זמן פנוי – ולכן מקפידות לשלב קואורקינג במרחק מעלית, בר יין במרחק שתי דקות ודניס בוקר מול נוף פתוח.
כאן נכנסת למשוואה האפשרות לחפש קרקעות למכירה במתחמים שנמצאים היום בשלבי אישור תכנון מתקדם. כשהקרקע מתגלגלת מהגדרת “חקלאית” ל”מיועדת למגורים ומסחר”, פער השווי יכול לזנק בעשרות ולעיתים במאות אחוזים – במיוחד אם היא ממוקמת במורד קו הרכבת הקלה או בסמוך למחלף חדש.
כאשר חזון פוגש ביצוע – כוחו של ליווי מקצועי
לא חסרות דוגמאות בישראל לקרקעות שהחליפו ידיים שנים אך לא התקדמו, כי בעל הקרקע הפרטי נרתע מהבירוקרטיה או משום שלא השכיל לאגד את השותפים. כאן נכנס לתמונה כוחו של גוף המתמחה בניהול תהליך מורכב מא’ ועד ת’: איחוד וחלוקה, הסכמי שיתוף, הגשה לוועדה המחוזית וקידום תשתיות. ברגע שיש “מנצח על התזמורת”, אפשר לסנכרן בין שמאי, אדריכל, יועצי תחבורה ואפילו חברות חשמל ותשתית – ולהביא את הקרקע ליום היתר הבנייה בזמן קצר יותר.
ללמוד מהצלחות: מה קורה בשטח כשיש יד מכוונת
במערב ראשון לציון, למשל, נותרה חלקת חוף אחרונה שנחשבה במשך שנים “מסובכת” מבחינה סטטוטורית. אחרי תהליך ריכוז בעלויות והסדרת התב”ע, הפער בין מחיר הרכישה הראשוני לבין שווי הקרקע המאושרת זינק באופן דרמטי הרבה לפני היציקה הראשונה. על אותו עיקרון פועלים יזמים בסמוך לפתח-תקווה, בלוד, בנתניה ובחולון: הם מאתרים קרקע עם פוטנציאל, מגבשים קבוצת משקיעים ומנהלים בשקיפות עד יציאת הרכבת הראשונה מהתחנה הסמוכה.
בתמונה הגדולה, שמם של אגם שביט - ניהול ופיתוח מקרקעין ושותפיהם המקצועיים עולה שוב ושוב סביב עסקאות מסוג זה. החברה נוהגת לשלב מודלים של בנייה ירוקה, שבילי אופניים ומוסדות חינוך חדשניים כבר בשלבים המוקדמים, ומחזיקה בקיא בתהליכי מימון ירוקים שמקנים ריביות נמוכות יותר וגישה נוחה לקרנות ESG בינלאומיות.
השקעה בשלב הנכון – טיימינג הוא הכול
בישראל הזמן הממוצע בין אישור תכנון מפורט לקבלת היתר הוא שלוש עד חמש שנים, אבל בתכניות שבהן הקבוצה המובילה נכונה להשקיע בהכנת תשתיות מוקדמת, ניתן לצמצם את התקופה משמעותית. הכניסה של משקיע במהלך “חלון הביניים” – אחרי אישור תב"ע ולפני היתר – היא לרוב הנקודה המתוקה: הסיכון הסטטוטורי יורד, אך פער השווי עוד טרם נסגר. משקיע שמחזיק בנכס עד שלב שלד או עד מסירת מפתח בוחר אם למכור מוקדם או ליהנות מהגדלת ההשבחה.
העתיד הקרוב: המודלים שישלטו בשוק
- Build to Rent – בנייה להשכרה ארוכת טווח, בחבילה הכוללת ניהול נכסים וטכנולוגיות חכמות.
- מגורים פלוס קהילה – קומפלקסים עם חללי עבודה משותפים, חדרי מוזיקה ואולמות ספורט, המותאמים לדור Z
- מיקרו-לוגיסטיקה עירונית – שטחים קטנים במרתפים או בקומות קרקע לשירותי שילוח מהיר, במרחק מאות מטרים מהדייר.
- גגות אנרגיה – כיסוי פאנלים סולאריים והקצאת הספק לטעינת רכבים חשמליים בבניין עצמו.
מקצועיות ושקיפות – המפתח לשקט נפשי
תל-אביבים רגילים למהירות ולדיגיטל; אין להם זמן להתרוצץ בין לשכות. לכן עולה הערך בעבודה עם גופים ששמים דגש על מעקב אונליין: פורטל משקיעים שמציג סטטוס אישורים, לוח זמנים מדויק, דוחות כספיים ומצגים של יועצי ESG. השקיפות הזו לא רק בונה אמון – היא גם מקצרת תהליכים, כי כל צד יודע מה החוליה הבאה בשרשרת.
אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין
טלפון: 8498*
דוא"ל: office@agam-shavit.co.il
כתובת: ב.ס.ר סיטי פתח תקווה, מגדל C, קומה 21
אתר אינטרנט: karkaot.agam-shavit.co.il
דברו איתנו ב | |
רוצים עוד פרטים? כנסו! |